Nadie puede saber con certeza los efectos de la crisis financiera desatada en los Estados Unidos, después de que las hipotecas suprime desataran la tormenta financiera a nivel global y quedara al descubierto aquello de lo que nadie quería hablar.
El golpe recibido por los mercados durante la crisis ha sido mucho mayor debido a que diversos informes publicados por analistas, entidades financieras e incluso por el FMI (Fondo Monetario internacional) daban justo antes de la crisis, expectativas de crecimiento en la economía americana y mundial. La situación podría empeorar si el sector de la vivienda sigue empeorando, si la presión inflacionista continúa, si el precio del crudo vuelve a mostrar incrementos tan notables y si los capitales abandonan los activos de riesgo de un sector financiero históricamente poco volátil.
En principio, estas hipotecas suprime se crearon para aquellas familias cuyo perfil de riesgo no encajaba en los productos de financiación de la banca tradicional, eso si, siempre ligado a un tipo de interés mas elevado que el habitual, los bancos convertían estas hipotecas en títulos que sacaban ala venta en los mercados, obteniendo un rendimiento que garantizara el riesgo asumido. Todo esto solo seria sostenible si el precio de las viviendas mantuvieran el alza, cosa que no sucedió debido al agotamiento de la demanda y las subidas de los tipos de interés, además en ese momento se daba por entendido que en el peor de los casos los clientes siempre podrían vender sus viviendas por un valor superior al que tenían de hipoteca y así cancelar la misma.
Los años venideros serán mas complicados a partir de ahora, existen mayores posibilidades de crisis, solo hasta hoy podemos ver claramente como la clase obrera se ha visto sobre explotada a nivel global por una burguesía que querrá mantener sus beneficios como están y para ello tendrán que dar una vuelta mas de tuerca, trasladando así nuevamente a las clases más desfavorecidas de la sociedad los efectos y las pérdidas de la patronal.
Dpto Riesgos
25 marzo 2008
23 marzo 2008
Hipoteca Cambio de Casa
Definición de Hipoteca cambio de casa: El préstamo puente es un producto mediante el cual se puede acceder a la compra de su nueva vivienda sin tener que realizar la venta de su piso previamente, teniendo un periodo de hasta 5 años para realizarla.Funcionamiento del Préstamo Puente: La entidad nos financia la cifra suficiente para la cancelación de nuestra hipoteca pendiente (si la hubiera), más la cifra necesaria para la compra de nuestra nueva vivienda incluidos los gastos, (siempre y cuando esta cifra no supere la suma del 80% del valor de la vivienda que hipotecamos. Es lo que se llama cobertura = importe total del préstamo / valor de tasación de la garantía a hipotecar). Dado esto, la entidad nos da un plazo de venta de hasta 2 años en los cuales solo pagaremos una cuota igual a si hubiésemos vendido, sin capitalizar ni pagar mas interesemos pongo un ejemplo práctico:
Una pareja, Sebastián y Lidia, de 37 y 35 años respectivamente están pensando en comprarse una casa más grande ya que necesitan una habitación más.
El caso es, tienen una vivienda que adquirieron hace 8 años, en la actualidad dicha vivienda tiene un valor de tasación de 200.000€ y les queda por pagar 65.000€ de la hipoteca.
Ambos trabajan, Lidia es indefinida y cobra 806€/mes, Sebastián, en cambio, es determinado desde hace dos años, y percibe 2.600€/mes. Han estado buscando y finalmente se han interesado por un piso en la calle San Francisco, en pleno centro de Tarragona, con 4 dormitorios, 95 m2 y cuyo valor es de 250.000€.
En un principio querían vender primero su casa y después comprar la otra, pero ven pasar los meses y todavía no han conseguido comprador. Con el miedo de perder el piso que querían comprar, optan por comprar el piso sin necesidad de vender de manera inmediata el piso donde hasta ahora vivían. Esto es posible debido a una carencia de cuota durante dos años.
La operación de “Hipoteca Cambio de Casa” se formalizó de la siguiente manera:
- Los clientes pidieron a la entidad 352.000€, que es el resultado de la suma de la cantidad por la cual compran, la hipoteca pendiente que tenían de su antigua vivienda y todos los gastos relacionados con la formalización y adquisición de una nueva garantía.
- En el periodo de carencia (2 años) venden el piso en el mes 20, durante el cual han estado pagando una cuota de 795€, por 200.000€. Este importe se le resta a la financiación total 355.000€-200.000€ quedándome así 145.000€ de saldo por pagar. Esta financiación a 40 años implicará una cuota de 893€, que en sus ingresos supondrá un 27%.
- Pagarían de principio a fin sobre un préstamo de 145.000€ una cuota, en un plazo de 40 años, inferior a 895€.
Ventajas de una Hipoteca Puente para cambio de casa:
- Puedes firmar ya la compra, no pierdes la vivienda que quieres comprar
- No tienes que vender precipitadamente tu vivienda actual
- Pagas una cuota cómoda desde el principio
- Asesoría en la venta de la vivienda actual.
- Desgravación por vivienda habitual que permite el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) es de 9.015,18€/año y contribuyente.
Riesgos de una Hipoteca Puente:
- Existe el riesgo de no vender la casa actual
- Los costes globales de la operación son mayores que si hicieras el cambio sin este tipo de ayudas financieras
Dpto Análisis
¿ Porqué no somos Suiza ?... y llega Semana Santa
Vuelve la Semana Santa. Vuelve un periodo de vacaciones, que prácticamente concatenamos con el anterior; y que casi con seguridad uniremos anímicamente al siguiente. Se observa una situación que yo diría que va para grave.
Dibujemos el escenario.
Tenemos una situación macroeconómica difícil. Supongo, que las variables que las familias manejan son variables de gran significado. La mayoría de la gente no es economista, por suerte. Yo cuando hago el ejercicio de abstraerme de mi conocimiento sobre la disciplina; me encuentro que a pie de calle, la gente parece que ha perdido el norte; y lo digo con el mayor de los cariños y con la mayor de las preocupaciones. Estas fiestas, como no…; todo el mundo sale “volando” hacia cualquier parte del planeta… New York está tirado de precio, se oye en las conversaciones, en los corrillos; es alucinante. Estamos desorientados. Las tiendas siguen a rebosar de gente buscando las gangas de último momento, los restaurantes están a rebosar, en los hoteles hay una ocupación más que importante (Sol, nieve, etc).
Parece que todo está fenomenal y que estamos muy a gusto viviendo; si ustedes me permiten la expresión… “como suizos en Iberia…”. Todavía oigo en conversaciones, cuanto ha subido el pan desde que estamos en el sistema Euro; alguien se ha percatado de que antes del Euro donde más lejos íbamos de vacaciones era a Benidorm; y a hora lo más cerca es Pernambuco. Hemos desarrollado una sociedad, que creo que está degenerando a un ritmo mayor que cualquier otra; y todo para no disfrutar de nada.
¿Porqué no somos Suiza? Pues es muy sencillo, nuestra renta per capita, es de coña en relación con la de un suizo. Nos estamos gastando una fortuna por periodo vacacional, y sin embargo les puedo asegurar, que jamás en los últimos veinte años, se ha producido una situación similar de expedientes en demora. Las fuentes son las propias entidades financieras, y aseguran tener tasas de impagados que rozan los dos dígitos casi todos los meses. Y la despreocupación es máxima, les da lo mismo. Me apostaría cualquier cosa que la situación crediticia, de una gran mayoría de esos “Spanish-New York´s”, no se encuentran al corriente de sus responsabilidades de riesgo. Todavía están dejando de pagar las vacaciones del año anterior. Más el coche de más alta gama que me puedan financiar, ya se sabe,”…por el que dirán los vecinos…”. Y para acabar de rematar dejamos incluso de pagar la hipoteca, que da la casualidad que es el techo donde viven nuestros hijos, la garantía de ese préstamo. Estamos locos.
La gente sencillamente pasa.
No somos como las generaciones de españoles que tiraron este país hacia delante con determinación poniéndole a la altura de los principales países industrializados del mundo. No somos esas mujeres y hombres que trabajaban de forma abnegada de Sol a Sol, en dos o tres trabajos muchas veces para tratar de pagar las pocas cosas que tenían. Ya no sólo es alarmante la forma en la que nos hemos acostumbrado a vivir, sino además; el 95% de la gente vive, sin esforzarse. Tenemos una productividad, y una actitud hacia el trabajo y el esfuerzo; que prácticamente es residual. Esto es sin duda lo que más me preocupa de largo. De seguir así, lo vamos a pasar muy mal porque vamos a tardar mucho más en salir del agujero.
Es el colmo, que en el despacho ya veamos a un montón de padres de cierta edad (de esos que si se levantaban de la cama para tirar de un país, y no para pasar el día…); pagando incidencias de sus hijos. Incidencias de préstamos de viajes, coches, etc; que vuelve a ponerles en la situación de tener que acudir a hipotecar su casa. Con el esfuerzo que les llevó pagarla, a tipos de interés que multiplicaban por cuatro los actuales. Es muy triste la situación a la que hemos llegado. Tenemos que despertar y tomar consciencia de la realidad.
En este país tan taurino, “…debemos de tomar el toro por los cuernos…” Por favor.
Dpto Riesgos
Dibujemos el escenario.
Tenemos una situación macroeconómica difícil. Supongo, que las variables que las familias manejan son variables de gran significado. La mayoría de la gente no es economista, por suerte. Yo cuando hago el ejercicio de abstraerme de mi conocimiento sobre la disciplina; me encuentro que a pie de calle, la gente parece que ha perdido el norte; y lo digo con el mayor de los cariños y con la mayor de las preocupaciones. Estas fiestas, como no…; todo el mundo sale “volando” hacia cualquier parte del planeta… New York está tirado de precio, se oye en las conversaciones, en los corrillos; es alucinante. Estamos desorientados. Las tiendas siguen a rebosar de gente buscando las gangas de último momento, los restaurantes están a rebosar, en los hoteles hay una ocupación más que importante (Sol, nieve, etc).
Parece que todo está fenomenal y que estamos muy a gusto viviendo; si ustedes me permiten la expresión… “como suizos en Iberia…”. Todavía oigo en conversaciones, cuanto ha subido el pan desde que estamos en el sistema Euro; alguien se ha percatado de que antes del Euro donde más lejos íbamos de vacaciones era a Benidorm; y a hora lo más cerca es Pernambuco. Hemos desarrollado una sociedad, que creo que está degenerando a un ritmo mayor que cualquier otra; y todo para no disfrutar de nada.
¿Porqué no somos Suiza? Pues es muy sencillo, nuestra renta per capita, es de coña en relación con la de un suizo. Nos estamos gastando una fortuna por periodo vacacional, y sin embargo les puedo asegurar, que jamás en los últimos veinte años, se ha producido una situación similar de expedientes en demora. Las fuentes son las propias entidades financieras, y aseguran tener tasas de impagados que rozan los dos dígitos casi todos los meses. Y la despreocupación es máxima, les da lo mismo. Me apostaría cualquier cosa que la situación crediticia, de una gran mayoría de esos “Spanish-New York´s”, no se encuentran al corriente de sus responsabilidades de riesgo. Todavía están dejando de pagar las vacaciones del año anterior. Más el coche de más alta gama que me puedan financiar, ya se sabe,”…por el que dirán los vecinos…”. Y para acabar de rematar dejamos incluso de pagar la hipoteca, que da la casualidad que es el techo donde viven nuestros hijos, la garantía de ese préstamo. Estamos locos.
La gente sencillamente pasa.
No somos como las generaciones de españoles que tiraron este país hacia delante con determinación poniéndole a la altura de los principales países industrializados del mundo. No somos esas mujeres y hombres que trabajaban de forma abnegada de Sol a Sol, en dos o tres trabajos muchas veces para tratar de pagar las pocas cosas que tenían. Ya no sólo es alarmante la forma en la que nos hemos acostumbrado a vivir, sino además; el 95% de la gente vive, sin esforzarse. Tenemos una productividad, y una actitud hacia el trabajo y el esfuerzo; que prácticamente es residual. Esto es sin duda lo que más me preocupa de largo. De seguir así, lo vamos a pasar muy mal porque vamos a tardar mucho más en salir del agujero.
Es el colmo, que en el despacho ya veamos a un montón de padres de cierta edad (de esos que si se levantaban de la cama para tirar de un país, y no para pasar el día…); pagando incidencias de sus hijos. Incidencias de préstamos de viajes, coches, etc; que vuelve a ponerles en la situación de tener que acudir a hipotecar su casa. Con el esfuerzo que les llevó pagarla, a tipos de interés que multiplicaban por cuatro los actuales. Es muy triste la situación a la que hemos llegado. Tenemos que despertar y tomar consciencia de la realidad.
En este país tan taurino, “…debemos de tomar el toro por los cuernos…” Por favor.
Dpto Riesgos
17 marzo 2008
Documentación y protección de datos en operaciones de refinanciación de deudas
En estos tiempos es muy normal enterarnos de casos en los que los datos que facilitamos, para un caso en concreto son conocidos por otras personas y/o empresas sin darnos cuenta. Esto nos predispone a no querer facilitar nuestra información, o bien, a mantener cierta cautela a la hora de hacerlo.
SEGURIDAD Y PRIVACIDAD A LA HORA DE ENVIAR DOCUMENTACION PARA ESTUDIO DE REFINANCIACION
- En Consulting Credit le garantizamos que sus datos serán tratados con absoluta confidencialidad.
- Con respeto a la Ley Orgánica de Protección de Datos.
- La información y documentación que nos facilite serán accesibles solo para el personal de Consulting que deba conocerlos.
- Y posteriormente la entidad con la que después de hacer estudio previo, se determine que es la que puede ofrecer las mejores condiciones para su financiación.
PORQUE SOLICITAMOS DOCUMENTACIÓN AL CLIENTE ANTES DEL ESTUDIO DE REFINANCIACIÓN
Los datos que les solicitamos son para determinar la viabilidad y poder tramitar el estudio que "usted ha solicitado".
- Usted no está obligado a responder a las preguntas y procesos que le formulamos.
- Nuestro único objetivo es atender a su solicitud.
- Las respuestas correctas y veraces facilitarán el análisis y la tramitación de su operación.
- Contamos con una plantilla de analistas con amplia experiencia y profesionalidad.
- Tendrá los resultados del estudio en 48 horas. (Es gratuito y no le compromete a nada).
Dpto Comercial
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Los datos que les solicitamos son para determinar la viabilidad y poder tramitar el estudio que "usted ha solicitado".
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12 marzo 2008
¿Y cuál es el panorama económico que le espera al nuevo gobierno?
Las decisiones de Zapatero durante su anterior mandato le otorgaron internacionalmente el reconocimiento como el “jefe de estado de la modernidad” que ha llevado a la tan conservadora España a una paulatina transformación.
Su política económica ha sido exitosa, logrando que España fuera uno de los países que más empleo generó, además de lograr una productividad del 2,7% por encima de potencias como Reino Unido, Alemania y Francia.
La liquidez de España comparada con el resto de países europeos se encuentra en una buena posición a pesar de la crisis financiera mundial. Para continuar con pie derecho se hace necesario que el Banco Central Europeo anuncie políticas que no solo favorezcan a España sino a todos los países de la unión europea.
Por ejemplo el día de hoy la Reserva Federal (FED - USA) anunció un nuevo e innovador plan para intentar superar la crisis de liquidez del sector financiero:
- Aumentó su cantidad para préstamos de 100 billones a 200 billones de dólares. Es decir unos 6 billones por banco, muy poco, teniendo en cuenta las pérdidas que estos han tenido.
- Anuncio el aumento de su programa de préstamos de títulos conocido en inglés como TSLF. Prestará a 28 días en vez de hacerlo a un día, recibiendo como garantía títulos de Agencias del Gobierno así como títulos respaldados por hipotecas altamente calificadas (AAA).
- Los préstamos se harán únicamente a intermediarios primarios (que pueden hacer subastas directas con el Banco Central)
- Aumentó sus líneas de intercambio de monedas con el Banco Central Europeo, Banco de Canadá, Banco Suizo y el Banco de Inglaterra.
Buena noticia para el sector financiero americano …que seguramente beneficiará a todo el mundo y aunque estas medidas no curan la eminente crisis, si darán un respiro temporal a instituciones financieras y evitará posibles colapsos.
Ahora necesitamos que el Banco Central Europeo se pronuncie, para que España pueda hacer frente a los crecientes problemas económicos (aumentar la productividad del país, reducir la inflación que ronda el 4.3% y disminuir tasas de paro en un 7%, entre otros) ya que la crisis acaba de empezar.
Dpto. Riesgos
06 marzo 2008
¿CUÁNDO Y PORQUÉ REFINANCIAR LAS DEUDAS?
En términos generales hablando de todo tipo de casos, las personas actuamos después del problema y no antes de que nos pase el problema.
En las refinanciaciones, al igual que nos pasa con otras cosas mucho mas cotidianas del día a día, llegamos tarde a la hora de afrontar el problema. Por este motivo intentamos encontrar cual es el cuello de botella de este gran dilema, cuándo es el momento idóneo para refinanciar y porqué debemos refinanciarnos.
El momento más idóneo para refinanciarnos es cuando estimamos que tenemos una necesidad financiera o nos adelantamos a un futuro problema, siempre teniendo en cuenta las condiciones que tenemos en los préstamos que vamos a solicitar y también las condiciones que podríamos tener refinanciándonos.
Tenemos que partir de la premisa que las entidades financieras basan sus criterios de análisis en tres conceptos:
1. Endeudamiento: nivel máximo que el banco estima que podemos pagar de cuota. Este ratio es muy simple. Endeudamiento = (cuota total /ingresos de todos los titulares) * 100%. Las entidades financieras se mueven entre 40% hasta un 50%.
2. Cobertura: es la cobertura que tenemos sobre la vivienda que hipotecamos. Cobertura = (importe total del préstamo / valor de tasación de la garantía a hipotecar). Las entidades financieras en los productos de refinanciación se mueven entre un 80% hasta un 95% como máximo con excepciones.
También debemos saber que para las entidades financieras es muy importante el historial crediticio del futuro cliente, es decir, como hemos ido pagando nuestros préstamos a lo largo de nuestra vida crediticia.
Con esto no queremos asustar a nadie, existen varias soluciones para solventar problemas crediticios, aunque obviamente nos penalizarán con los tipos de interés. Con esto quiero decir, que los departamentos de riesgos de las entidades financieras no miran con los mismos ojos un historial crediticio sin demoras en los pagos, que el cliente que se despista en ello.
Con estas premisas vamos a intentar poner una serie de escenarios para intentar demostrar cuándo es el momento mas idóneo y porque refinanciarse.
ESCENARIO 1: En el momento 1 (inicial) nuestra situación financiera es la siguiente:
SITUACIÓN LABORAL:
Titular 1: (35 años) contrato fijo y unos ingresos al mes de 1.400€
Titular 2: (33 años) contrato determinado y unos ingresos al mes de 900€
DEUDAS ACTUALES:
Préstamo Hipotecario: saldo pendiente, 90.000€ y una cuota de 498,15€ (situación: al día).
Préstamo Coche: saldo pendiente, 9.000€ y una cuota de 124,95€ (situación: al día).
Préstamo Personal: saldo pendiente, 5.000€ y una cuota de 69,42€
2 tarjetas de crédito: saldo pendiente, 5.000€ y una cuota de 120€ (ambas tarjetas)
VALOR DE LA VIVIENDA:
Tasada hace un año por: 250.000€
Valor real actual: 250.000€ (en la actualidad estamos vivienda una recesión en el tema inmobiliario, y el valor de las viviendas se esta estancando)
NECESIDAD DEL CLIENTE:
El cliente necesita realizar unas reformas en la vivienda, reformas la cocina y el baño, y le han estimado la reforma en 15.000€.
SOLUCIÓN PRESTAMO PERSONAL:
En muchos casos la propia empresa de reformas o necesidad que tengamos nos plantean la opción de financiación a medida, simplemente nos pedirán los contratos y las 3 últimas nominas.
Con esta solución encontramos un préstamo personal a 4 años (48 meses), con una cuota de 391,62€.
Después de haber conseguido el préstamo personal, tenemos una situación deudora siguiente:
DEUDAS ACTUALES:
Préstamo Hipotecario: saldo pendiente, 90.000€ y una cuota de 498,15€ (situación: al día).
Préstamo Coche: saldo pendiente, 9.000€ y una cuota de 124,95€ (situación: al día).
Préstamo Personal: saldo pendiente, 5.000€ y una cuota de 69,42€ (situación: al día).
2 tarjetas de crédito: saldo pendiente, 5.000€ y una cuota de 120€ (ambas tarjetas) (situación: al día).
Préstamo Reformas: saldo pendiente, 15.000€ y una cuota de 391,62€ (situación al día)
Quedándonos así una cuota total final de 1.204,14€.
El 90% de las personas toman este camino por desconocimiento de productos sin darse cuenta de la diferencia existente a la hora de realizar una refinanciación.
SOLUCIÓN REFINANCIACIÓN:
Solicitando una refinanciación de los 15.000€ para reformas nos quedaría de la siguiente manera.
Refinanciando el escenario en cuestión estaríamos consiguiendo una cuota total de 690,94€ habiendo conseguido los 15.000€ para las reformas.
CONCLUSIÓN:
Como hemos visto hay una clara diferencia de cuota entre pedir un préstamo personal y realizar una refinanciación:
PRESTAMO PERSONAL: Cuota total = 1.204,14€
REFINANCIACIÓN Cuota total = 690,94€
La diferencia es de 513,20€, una diferencia muy significativa, ya que no sólo debemos fijarnos en el margen de una opción a otra, sino también en que podremos vivir una situación financiera domestica mucho mas tranquila, ya que iremos relajados económicamente y no deberemos entrar en tipos de intereses por cuotas impagas, embargos, etc…
Como vemos en este escenario es importante parar y reflexionar a la hora de tomar una decisión financiera importante en nuestra vida como solicitar un préstamo para unas reformas en casa, comprarnos un coche, la boda de nuestros hijos o simplemente crear un colchón económico para una necesidad futura.
En este caso estamos hablando de un cliente con un buen historial crediticio, pagando todos sus préstamos al día, sin demoras.
ESCENARIO 2: En el momento 1 (inicial) nuestra situación financiera es la siguiente:
SITUACIÓN LABORAL:
Titular 1: (35 años) contrato determinado y unos ingresos al mes de 900€
Titular 2: (33 años) contrato determinado y unos ingresos al mes de 900€
DEUDAS ACTUALES:
Préstamo Hipotecario: saldo pendiente, 90.000€ y una cuota de 498,15€ (situación: al día).
Préstamo Coche: saldo pendiente, 9.000€ y una cuota de 124,95€ (situación: hemos dejado de pagar el último recibo).
Préstamo Personal: saldo pendiente, 5.000€ y una cuota de 69,42€ (situación: debemos las dos últimas cuotas)
5 tarjetas de crédito: saldo pendiente, 15.000€ y una cuota de 480€ (ambas tarjetas) (situación: al día)
TELEFÓNICA: impago de las tres últimas facturas, debemos 400€ (situación: incidencia)
VALOR DE LA VIVIENDA:
Tasada hace un año por: 250.000€
Valor real actual: 250.000€ (en la actualidad estamos vivienda una recesión en el tema inmobiliario, y el valor de las viviendas se esta estancando)
NECESIDAD DEL CLIENTE:
El cliente necesita esta agobiado por las deudas, necesita rebajar la cuota ya que le cuesta llegar a fin de mes, ya no llega a los pagos.
SOLUCIÓN PRESTAMO PERSONAL:
En este caso al cliente le va a ser imposible conseguir un préstamo personal, ya que tiene una incidencia con telefonía de 400€.
SITUACIÓN ACTUAL DEL CLIENTE:
Esta una situación muy frecuente en nuestro sector, el cliente se encuentra en un estado de nerviosismo, ya que no llega a los pagos mensuales, recibe llamadas diarias de los departamentos de recobros solicitando urgentemente los pagos, etc.…
Debemos tener en cuenta que nuestros clientes perciben al mes 1.800€ y tienen unas cuotas mensuales de los prestamos que asciende a 1.172,52€. Si a esto le sumanos los gastos fijos de cada familia, veremos claramente que estos clientes no pueden llegar a fin de mes.
SOLUCIÓN REFINANCIACIÓN:
Como analista de riesgos, a estos clientes, siempre les aconsejo la refinanciación con un restante (liquidez) para crear un colchón en vistas de futuro.
Esto quiere decir que a este cliente vamos a cancelarle todos los prestamos, las demoras y la incidencia telefónica, añadiendo una liquidez de 6.000€, creándole un fondo que le rentabilice ese dinero durante los 12 primeros meses.
Refinanciando el escenario en cuestión estaríamos consiguiendo una cuota total de 720,39€ habiendo conseguido los 6.000€.
CONCLUSIÓN:
Con esto estamos demostrando que un cliente que nos encontramos con dificultades para pasar el mes, ahora se encuentra con una cuota mucho más cómoda, un fondo de 6.000€ que le irá dando un beneficio y lo mas importante una tranquilidad absoluta por el echo de haber solucionado el problema que se le estaba viniendo encima.
SINTESIS:
Con este artículo estamos intentando asesorar a todas las personas que en su momento pasan problemas y las entidades financieras les cierran las puertas. Simplemente deben saber que nuestra filosofía de trabajo es ayudar a esa gente que se encuentra con las puertas cerradas, nerviosa, desesperada, sin saber lo que tiene que hacer. En este momento es cuando empieza nuestro trabajo asesorando al cliente.
Dpto. Análisis
En las refinanciaciones, al igual que nos pasa con otras cosas mucho mas cotidianas del día a día, llegamos tarde a la hora de afrontar el problema. Por este motivo intentamos encontrar cual es el cuello de botella de este gran dilema, cuándo es el momento idóneo para refinanciar y porqué debemos refinanciarnos.
El momento más idóneo para refinanciarnos es cuando estimamos que tenemos una necesidad financiera o nos adelantamos a un futuro problema, siempre teniendo en cuenta las condiciones que tenemos en los préstamos que vamos a solicitar y también las condiciones que podríamos tener refinanciándonos.
Tenemos que partir de la premisa que las entidades financieras basan sus criterios de análisis en tres conceptos:
1. Endeudamiento: nivel máximo que el banco estima que podemos pagar de cuota. Este ratio es muy simple. Endeudamiento = (cuota total /ingresos de todos los titulares) * 100%. Las entidades financieras se mueven entre 40% hasta un 50%.
2. Cobertura: es la cobertura que tenemos sobre la vivienda que hipotecamos. Cobertura = (importe total del préstamo / valor de tasación de la garantía a hipotecar). Las entidades financieras en los productos de refinanciación se mueven entre un 80% hasta un 95% como máximo con excepciones.
También debemos saber que para las entidades financieras es muy importante el historial crediticio del futuro cliente, es decir, como hemos ido pagando nuestros préstamos a lo largo de nuestra vida crediticia.
Con esto no queremos asustar a nadie, existen varias soluciones para solventar problemas crediticios, aunque obviamente nos penalizarán con los tipos de interés. Con esto quiero decir, que los departamentos de riesgos de las entidades financieras no miran con los mismos ojos un historial crediticio sin demoras en los pagos, que el cliente que se despista en ello.
Con estas premisas vamos a intentar poner una serie de escenarios para intentar demostrar cuándo es el momento mas idóneo y porque refinanciarse.
ESCENARIO 1: En el momento 1 (inicial) nuestra situación financiera es la siguiente:
SITUACIÓN LABORAL:
Titular 1: (35 años) contrato fijo y unos ingresos al mes de 1.400€
Titular 2: (33 años) contrato determinado y unos ingresos al mes de 900€
DEUDAS ACTUALES:
Préstamo Hipotecario: saldo pendiente, 90.000€ y una cuota de 498,15€ (situación: al día).
Préstamo Coche: saldo pendiente, 9.000€ y una cuota de 124,95€ (situación: al día).
Préstamo Personal: saldo pendiente, 5.000€ y una cuota de 69,42€
2 tarjetas de crédito: saldo pendiente, 5.000€ y una cuota de 120€ (ambas tarjetas)
VALOR DE LA VIVIENDA:
Tasada hace un año por: 250.000€
Valor real actual: 250.000€ (en la actualidad estamos vivienda una recesión en el tema inmobiliario, y el valor de las viviendas se esta estancando)
NECESIDAD DEL CLIENTE:
El cliente necesita realizar unas reformas en la vivienda, reformas la cocina y el baño, y le han estimado la reforma en 15.000€.
SOLUCIÓN PRESTAMO PERSONAL:
En muchos casos la propia empresa de reformas o necesidad que tengamos nos plantean la opción de financiación a medida, simplemente nos pedirán los contratos y las 3 últimas nominas.
Con esta solución encontramos un préstamo personal a 4 años (48 meses), con una cuota de 391,62€.
Después de haber conseguido el préstamo personal, tenemos una situación deudora siguiente:
DEUDAS ACTUALES:
Préstamo Hipotecario: saldo pendiente, 90.000€ y una cuota de 498,15€ (situación: al día).
Préstamo Coche: saldo pendiente, 9.000€ y una cuota de 124,95€ (situación: al día).
Préstamo Personal: saldo pendiente, 5.000€ y una cuota de 69,42€ (situación: al día).
2 tarjetas de crédito: saldo pendiente, 5.000€ y una cuota de 120€ (ambas tarjetas) (situación: al día).
Préstamo Reformas: saldo pendiente, 15.000€ y una cuota de 391,62€ (situación al día)
Quedándonos así una cuota total final de 1.204,14€.
El 90% de las personas toman este camino por desconocimiento de productos sin darse cuenta de la diferencia existente a la hora de realizar una refinanciación.
SOLUCIÓN REFINANCIACIÓN:
Solicitando una refinanciación de los 15.000€ para reformas nos quedaría de la siguiente manera.
Refinanciando el escenario en cuestión estaríamos consiguiendo una cuota total de 690,94€ habiendo conseguido los 15.000€ para las reformas.
CONCLUSIÓN:
Como hemos visto hay una clara diferencia de cuota entre pedir un préstamo personal y realizar una refinanciación:
PRESTAMO PERSONAL: Cuota total = 1.204,14€
REFINANCIACIÓN Cuota total = 690,94€
La diferencia es de 513,20€, una diferencia muy significativa, ya que no sólo debemos fijarnos en el margen de una opción a otra, sino también en que podremos vivir una situación financiera domestica mucho mas tranquila, ya que iremos relajados económicamente y no deberemos entrar en tipos de intereses por cuotas impagas, embargos, etc…
Como vemos en este escenario es importante parar y reflexionar a la hora de tomar una decisión financiera importante en nuestra vida como solicitar un préstamo para unas reformas en casa, comprarnos un coche, la boda de nuestros hijos o simplemente crear un colchón económico para una necesidad futura.
En este caso estamos hablando de un cliente con un buen historial crediticio, pagando todos sus préstamos al día, sin demoras.
ESCENARIO 2: En el momento 1 (inicial) nuestra situación financiera es la siguiente:
SITUACIÓN LABORAL:
Titular 1: (35 años) contrato determinado y unos ingresos al mes de 900€
Titular 2: (33 años) contrato determinado y unos ingresos al mes de 900€
DEUDAS ACTUALES:
Préstamo Hipotecario: saldo pendiente, 90.000€ y una cuota de 498,15€ (situación: al día).
Préstamo Coche: saldo pendiente, 9.000€ y una cuota de 124,95€ (situación: hemos dejado de pagar el último recibo).
Préstamo Personal: saldo pendiente, 5.000€ y una cuota de 69,42€ (situación: debemos las dos últimas cuotas)
5 tarjetas de crédito: saldo pendiente, 15.000€ y una cuota de 480€ (ambas tarjetas) (situación: al día)
TELEFÓNICA: impago de las tres últimas facturas, debemos 400€ (situación: incidencia)
VALOR DE LA VIVIENDA:
Tasada hace un año por: 250.000€
Valor real actual: 250.000€ (en la actualidad estamos vivienda una recesión en el tema inmobiliario, y el valor de las viviendas se esta estancando)
NECESIDAD DEL CLIENTE:
El cliente necesita esta agobiado por las deudas, necesita rebajar la cuota ya que le cuesta llegar a fin de mes, ya no llega a los pagos.
SOLUCIÓN PRESTAMO PERSONAL:
En este caso al cliente le va a ser imposible conseguir un préstamo personal, ya que tiene una incidencia con telefonía de 400€.
SITUACIÓN ACTUAL DEL CLIENTE:
Esta una situación muy frecuente en nuestro sector, el cliente se encuentra en un estado de nerviosismo, ya que no llega a los pagos mensuales, recibe llamadas diarias de los departamentos de recobros solicitando urgentemente los pagos, etc.…
Debemos tener en cuenta que nuestros clientes perciben al mes 1.800€ y tienen unas cuotas mensuales de los prestamos que asciende a 1.172,52€. Si a esto le sumanos los gastos fijos de cada familia, veremos claramente que estos clientes no pueden llegar a fin de mes.
SOLUCIÓN REFINANCIACIÓN:
Como analista de riesgos, a estos clientes, siempre les aconsejo la refinanciación con un restante (liquidez) para crear un colchón en vistas de futuro.
Esto quiere decir que a este cliente vamos a cancelarle todos los prestamos, las demoras y la incidencia telefónica, añadiendo una liquidez de 6.000€, creándole un fondo que le rentabilice ese dinero durante los 12 primeros meses.
Refinanciando el escenario en cuestión estaríamos consiguiendo una cuota total de 720,39€ habiendo conseguido los 6.000€.
CONCLUSIÓN:
Con esto estamos demostrando que un cliente que nos encontramos con dificultades para pasar el mes, ahora se encuentra con una cuota mucho más cómoda, un fondo de 6.000€ que le irá dando un beneficio y lo mas importante una tranquilidad absoluta por el echo de haber solucionado el problema que se le estaba viniendo encima.
SINTESIS:
Con este artículo estamos intentando asesorar a todas las personas que en su momento pasan problemas y las entidades financieras les cierran las puertas. Simplemente deben saber que nuestra filosofía de trabajo es ayudar a esa gente que se encuentra con las puertas cerradas, nerviosa, desesperada, sin saber lo que tiene que hacer. En este momento es cuando empieza nuestro trabajo asesorando al cliente.
Dpto. Análisis
04 marzo 2008
Hipoteca Reunificacion sin Honorarios
La Empresa de intermediación financiera líder en el sector hipotecario, Consulting Credit, ha sacado un nuevo producto llamado “Hipoteca Reunificación sin Honorarios” enfocado a clientes que desean realizar una reunificación de deudas mediante su hipoteca y conseguir pagar una sola cuota mensual agrupando todos los gastos.
La novedosa iniciativa de la Hipoteca Reunificación sin Honorarios es que tras el estudio de viabilidad, tramitación y gestión de la hipoteca, Consulting Credit no le cobrará ni un solo euro en concepto de honorarios, todo estará incluido en su préstamo hipotecario con las condiciones plasmadas por el banco.
El director comercial, Gonzalo Casero, nos ha confesado:
“El objetivo de nuestro negocio, es trabajar por y para los clientes, incluso en momentos de crisis e incertidumbre económica; por eso hemos lanzado éste producto que busca realmente ayudar a las familias a llegar a fin de mes”
El nuevo producto Hipoteca Reunificación sin Honorarios puede solicitarse también para los casos en que el cliente vaya a cambiar de vivienda, producto bancario conocido como Hipoteca Puente o Hipoteca Cambio de casa. En éste caso el cliente podrá vender su propiedad actual sin prisas, ni agobios; mientras consolida su nueva hipoteca, todo esto pagando 0€ a Consulting Credit en concepto de honorarios.
Para más información puede visitar la página web: www.consultingcredit.com
La novedosa iniciativa de la Hipoteca Reunificación sin Honorarios es que tras el estudio de viabilidad, tramitación y gestión de la hipoteca, Consulting Credit no le cobrará ni un solo euro en concepto de honorarios, todo estará incluido en su préstamo hipotecario con las condiciones plasmadas por el banco.
El director comercial, Gonzalo Casero, nos ha confesado:
“El objetivo de nuestro negocio, es trabajar por y para los clientes, incluso en momentos de crisis e incertidumbre económica; por eso hemos lanzado éste producto que busca realmente ayudar a las familias a llegar a fin de mes”
El nuevo producto Hipoteca Reunificación sin Honorarios puede solicitarse también para los casos en que el cliente vaya a cambiar de vivienda, producto bancario conocido como Hipoteca Puente o Hipoteca Cambio de casa. En éste caso el cliente podrá vender su propiedad actual sin prisas, ni agobios; mientras consolida su nueva hipoteca, todo esto pagando 0€ a Consulting Credit en concepto de honorarios.
Para más información puede visitar la página web: www.consultingcredit.com
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